ZEZWOLENIE NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCA/ ДОЗВІЛ НА ПРИДБАННЯ НЕРУХОМОСТІ ІНОЗЕМЦЕМ

ZEZWOLENIE NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCA/ ДОЗВІЛ НА ПРИДБАННЯ НЕРУХОМОСТІ ІНОЗЕМЦЕМ

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców podlega w Polsce reglamentacji. Nie jest to sytuacja wyjątkowa, ponieważ większość państw dąży do zagwarantowania sobie możliwości decydowania o powierzaniu nieruchomości w ręce cudzoziemców. Należy zaznaczyć, iż regulacja w tym zakresie jest sprawą indywidualną każdego państwa. Z trudem byśmy mogli szukać w tym przedmiocie jakiejkolwiek obowiązującej umowy międzynarodowej. Nawet w przypadku państw członkowskich UE brak jednolitych reguł w tym zakresie. 

W Polsce warunki oraz procedurę uzyskiwania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. (dalej: Ustawa) Podkreślenia wymaga, iż przedmiotowa Ustawa należy do najstarszych polskich aktów normatywnych, gdyż obowiązuje nieprzerwanie od czasu tuż po odzyskaniu przez Polskę niepodległości do dziś. 

Cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii, który zamierza nabyć nieruchomość w Polsce powinien uzyskać wcześniej zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Od dnia 1 maja 2016 r. obywatele i przedsiębiorcy państw – stron umowy o EOG oraz Konfederacji Szwajcarskiej mogą nabywać nieruchomości położone w Polsce bez zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nie oznacza to jednak, że nieruchomości te mogą być nabywane bez ograniczeń. Zastosowanie bowiem znajdują wszystkie te ograniczenia, które dotyczą także polskich przedsiębiorców i obywateli.

Przez cudzoziemca w ramach Ustawy należy rozumieć:

1. osobę fizyczną, która nie posiada polskiego obywatelstwa;

1. osobę prawną z siedzibą za granicą;
2. nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych wyżej, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
3. osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Polski, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.

Zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej. Oznacza to, że do wydawania zezwoleń stosuje się przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, a wydanie zezwolenia bądź odmowa jego wydania muszą spełniać wymogi wskazane w art. 107 k.p.a.

Zezwolenie może zostać wydane, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – jeżeli sprzeciwu nie wniesie również minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Zgodnie z art. 1 ust. 1a Ustawy sprzeciw musi zostać wniesiony w terminie 14 dni od dnia doręczenia właściwemu ministrowi wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Jeżeli po upływie tych 14 dni do ministra właściwego do spraw wewnętrznych nie wpłynie postanowienie o wniesieniu sprzeciwu, to ma on obowiązek uznać, że właściwy organ nie sprzeciwia się nabyciu wskazanej nieruchomości przez konkretnego cudzoziemca. Jest to konstrukcja tzw. milczącej zgody organu. Wpłynięcie sprzeciwu po terminie będzie bezskuteczne. 

Wniosek o wydanie zezwolenia

Zezwolenie na nabycie nieruchomości wydawane jest na wniosek cudzoziemca. Oznacza to, że do wszczęcia postępowania w sprawie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości nie może dojść z urzędu. Ponadto wnioskodawcą musi być cudzoziemiec, na którego rzecz zezwolenie to ma być wydane. Zezwolenie zostanie wydane, jeśli zostaną spełnione dwa obligatoryjne warunki tj.:

1. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
2. cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Przykładowy katalog okoliczności potwierdzających takie więzi zawarty został przez ustawodawcę w art. 1a ust. 2 Ustawy tj. okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności:

1. posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
2. zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
3.  posiadanie zezwolenia na pobyt:

a) czasowy

b)  stały, lub

c) rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;

• członkostwo zarządu kontrolowanej spółki handlowej
• prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Katalog ten nie ma charakteru zamkniętego, a na to, że okoliczności wymienione zostały jedynie przykładowo, wskazuje użycie słów “w szczególności”. Oznacza to, że dopuszczalne jest uznanie przez organ wydający zezwolenie także innych, niewymienionych w Ustawie, okoliczności przywołanych i udokumentowanych przez cudzoziemca dla potwierdzenia jego więzi z Polską.

We wniosku przede wszystkim musi znaleźć się oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego. Oznaczenie wnioskodawcy w przypadku osób fizycznych polega na podaniu imienia i nazwiska oraz miejsca zamieszkania, a w przypadku osób prawnych lub spółek handlowych – nazwy (firmy), państwa siedziby i adresu siedziby. Wniosek musi również zawierać oznaczenie nabywanej nieruchomości. Jest to o tyle istotne, że zezwolenie dotyczy nabycia konkretnej nieruchomości i udzielane jest indywidualnie oznaczonej osobie. We wniosku musi zostać także wskazany zbywca nieruchomości, którego zgoda jest niezbędna do wydania zezwolenia cudzoziemcowi. Należy także wskazać, w jakiej formie prawnej dojść ma do nabycia nieruchomości, a zatem czy będzie to np. sprzedaż, darowizna czy rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej. Wniosek powinien także zawierać informację, jaki jest cel nabycia nieruchomości oraz wskazywać możliwości jej nabycia.

Zarówno wniosek, jak i dołączane do niego dokumenty, o ile nie zostały sporządzone w języku polskim, powinny zostać przedłożone wraz z tłumaczeniem sporządzonym przez tłumacza przysięgłego. Organ w praktyce nie wymaga tłumaczenia dokumentów tożsamości, pod warunkiem że zostały sporządzone w języku posługującym się alfabetem łacińskim.

W przypadku składania kopii dokumentów muszą one zostać poświadczone za zgodność z oryginałem. Za zgodność z oryginałem dokument może poświadczyć organ, który go wydał, albo notariusz. Natomiast radca prawny i adwokat mogą poświadczać dokumenty, jeżeli występują w sprawie jako pełnomocnik wnioskodawcy.

Zgodnie z przepisami ustawy z 16.11.2006 r. o opłacie skarbowej wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca podlega opłacie skarbowej w wysokości 1570 zł. Opłatę skarbową uiszcza się już w momencie złożenia wniosku, na rzecz gminy, na terenie której znajduje się siedziba organu wydającego zezwolenie, zgodnie z przepisami art. 6 ust. 1 pkt 3 i art. 12 tej ustawy. Obecnie, ze względu na siedzibę Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, jest to rachunek urzędu miasta stołecznego Warszawy.

Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?

Cudzoziemiec nie potrzebuje zezwolenia, jeśli nabywa:

1. tzw. samodzielny lokal mieszkalny – jest to lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka) i zapewnia odpowiednie warunki mieszkaniowe. Do takiego lokalu mogą też należeć m.in.: piwnica lub strych, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego;
2. lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – jeśli jako nabywca lub właściciel nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego cudzoziemiec chce mieć garaż, aby zapewnić sobie odpowiednie warunki mieszkaniowe;
3. nieruchomość – gdy cudzoziemiec mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
4. nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – tak dzieje się wtedy, gdy cudzoziemiec ma żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
5. nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat i jesteś w dniu nabycia uprawniony do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków);
6. nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank) – gdy cudzoziemiec przejmuje nieruchomość na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Wniosek o promesę

Gdy cudzoziemiec chce nabyć nieruchomość, może postarać się o tzw. promesę. Jest to przyrzeczenie wydania zezwolenia. Aby uzyskać, promesę należy złożyć wniosek. Opłata skarbowa od wniosku o promesę wynosi 98 zł. Uzyskanie promesy nie zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia. Promesa jest ważna przez rok od dnia jej wydania. Dokument określa warunki, jakie trzeba spełnić, aby ubiegać się o zezwolenie. Jeśli cudzoziemiec je spełnia, to minister nie może odmówić udzielenia zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Należy zauważyć, iż uzyskanie promesy jest dużo mniej kosztowne i np. przed udziałem w licytacji nieruchomości jest to dużo bardziej korzystne rozwiązanie. 

Придбання нерухомості іноземцями в Польщі регулюється. Це не виняткова ситуація, оскільки більшість країн прагнуть гарантувати собі можливість прийняти рішення довірити нерухомість іноземцям. Слід зазначити, що регулювання цього питання є індивідуальною справою кожної держави. Навряд чи ми могли б шукати будь-яку обов’язкову міжнародну угоду з цього приводу. Навіть у випадку держав-членів ЄС немає єдиних правил щодо цього.

У Польщі умови та порядок отримання дозволу на придбання нерухомості іноземцем регулюються Законом від 24 березня 1920 року про придбання нерухомості іноземцями. (далі: Закон) Слід підкреслити, що даний Закон є одним із найстаріших польських нормативних актів, оскільки він безперервно діє з моменту відновлення Польщею незалежності до сьогодні.

Іноземець, який не входить до Європейської економічної зони (ця зона складається з країн Європейського Союзу, Ісландії, Ліхтенштейну та Норвегії) або Швейцарії, який має намір придбати нерухомість у Польщі, повинен отримати попередній дозвіл від міністра внутрішніх справ та адміністрації. З 1 травня 2016 року громадяни та підприємці держав – учасниць Угоди про ЄЕЗ та Швейцарської Конфедерації можуть купувати нерухомість, що знаходиться в Польщі, без дозволу міністра внутрішніх справ. Однак це не означає, що ці властивості можна придбати без обмежень. Діють усі ці обмеження, які стосуються також польських підприємців та громадян.

Відповідно до Закону під іноземцем слід розуміти:

1.фізична особа, яка не має польського громадянства;

2. юридична особа за кордоном;

3. компанія згаданих вище осіб без статусу юридичної особи, заснована за кордоном, створена відповідно до законодавства іноземних держав;

4. юридична особа та комерційне товариство без статусу юридичної особи з зареєстрованим офісом у Польщі, що контролюється прямо чи опосередковано особами чи компаніями, згаданими вище.

Дозвіл видається на підставі адміністративного рішення. Це означає, що видача дозволів регулюється положеннями Кодексу адміністративного судочинства, а видача дозволу або відмова в його видачі повинні відповідати вимогам, встановленим ст. 107 Кодексу адміністративного судочинства.

Дозвіл може бути виданий, якщо заперечення не висунуто міністром національної оборони, а у випадку сільськогосподарської нерухомості – якщо заперечення не висунуто міністром, відповідальним за сільський розвиток. Відповідно до ст. 1 пункт 1а Закону, заперечення має бути подано протягом 14 днів від дати промови до компетентного міністра міністром внутрішніх справ. Якщо після цих 14 днів міністр внутрішніх справ не отримує рішення про заперечення, він зобов’язаний визнати, що компетентний орган не заперечує купівлю вказаної нерухомості конкретним іноземцем. Йдеться про конструкцію т. зв мовчазної згоди влади. Подання заперечення після встановленого терміну буде недійсним.

Заява на отримання дозволу

Дозвіл на придбання нерухомого майна видається за заявою іноземця. Це означає, що процедура видачі дозволу на купівлю нерухомого майна не може бути розпочата за посадою. Крім того, заявник має бути іноземцем, якому видається дозвіл. Дозвіл буде видано за виконання двох обов’язкових умов, а саме:

1) придбання нерухомості іноземцем не загрожуватиме обороні, державній безпеці чи громадському порядку, а також цьому не заперечує соціальна політика та здоров’я суспільства;

2) іноземець доведе, що існують обставини, які підтверджують його зв’язки з Республікою Польща.

Зразковий перелік обставин, що підтверджують такі зв’язки, законодавець включив до ст. 1а параграф. 2 Закону, тобто обставинами, що підтверджують зв’язки іноземця з Республікою Польща, можуть бути зокрема:

1) мають польську національність або польське походження;

2) укладення шлюбу з громадянином Республіки Польща;

3) наявність посвідки на проживання:

а) тимчасовий

б) постійні, або

в) довготерміновий резидент Європейського Союзу;

4) членство в правлінні підконтрольного господарського товариства

5) ведення підприємницької або сільськогосподарської діяльності в Польщі, відповідно до положень польського законодавства.

Цей каталог не є вичерпним, і той факт, що обставини згадуються лише як приклад, вказується використанням слів «зокрема». Це означає, що орган, який видає дозвіл, може також визнати інші обставини, не зазначені в Акті, зазначені та задокументовані іноземцем, щоб підтвердити його зв’язки з Польщею.

Перш за все, у заяві необхідно вказати заявника та його правовий статус. У випадку фізичних осіб ідентифікація заявника полягає у вказівці імені та прізвища та місця проживання, а у випадку юридичних осіб або комерційних компаній – назви (компанії), країни проживання та адреси зареєстрованого офісу. У заяві також необхідно вказати позначення нерухомості, що купується. Це важливо, оскільки дозвіл стосується придбання конкретної нерухомості та видається окремо визначеній особі. У заяві також необхідно вказати продавця нерухомості, згода якого необхідна для видачі дозволу іноземцю. Також слід вказати, в якій організаційно-правовій формі придбавається нерухомість, тобто чи буде це, наприклад, продаж, дарування чи розширення майна подружжя. У заяві також має бути вказана інформація про мету придбання майна та зазначені можливості його придбання.

Як заяву, так і документи, що додаються до неї, якщо вони не були підготовлені польською мовою, необхідно подати разом із перекладом, підготовленим присяжним перекладачем. На практиці орган не вимагає перекладу документів, що посвідчують особу, за умови, що вони складені мовою, яка використовує латинський алфавіт.

При поданні копій документів їх необхідно засвідчити відповідністю оригіналу. Справжність документа може бути засвідчена органом, який його видав, або нотаріусом. З іншого боку, адвокат і адвокат можуть посвідчувати документи, якщо вони виступають у справі як представники заявника.

Відповідно до положень закону від 16 листопада 2006 року про державний збір, видача дозволу на купівлю нерухомості іноземцем обкладається гербовим збором у розмірі 1570 злотих. Гербовий збір сплачується під час подання заяви комуні, в якій знаходиться орган, що видає дозвіл, відповідно до положень ст. 6 сек. 1 п. 3 та ст. 12 цього акта. Нині, через місцеперебування Міністерства внутрішніх справ та адміністрації, це обліковий запис офісу столичного міста Варшави.

Коли дозвіл не потрібен?

Іноземцю не потрібен дозвіл, якщо він/вона придбає:

1. т. зв самостійна квартира – це квартира, яка складається з кімнат і допоміжних приміщень (наприклад, кухня, ванна) і забезпечує відповідні умови для проживання. До таких приміщень також можна віднести: підвал або горище, навіть якщо вони не розташовані безпосередньо біля нього;

2. приміщення або частка в приміщенні, призначена для гаража – якщо іноземець як покупець або власник нерухомого майна або самостійної квартири бажає мати гараж для забезпечення належних житлових умов;

3. нерухомість – коли іноземець прожив у Польщі не менше 5 років з моменту отримання дозволу на перебування постійного чи довгострокового резидента ЄС;

4. нерухомість, яка входитиме до майнової спільноти – це у випадку, коли іноземець має дружину або чоловіка з польським громадянством і живе в Польщі не менше 2 років після отримання посвідки на постійне проживання або довготермінового резидента. дозвіл на проживання в ЄС;

5. нерухоме майно від особи, яка є його власником або безстроковим узуфруктуарієм протягом принаймні 5 років, і ви маєте право успадкувати нерухоме майно на дату купівлі (наприклад, донька, син або онук набуває нерухоме майно від матері, батька або бабусі та дідуся );

6. нерухоме майно як іпотечний кредитор (банк) – коли іноземець вступає у власність на нерухоме майно після невдалого аукціону у виконавчому провадженні.

Заявка на обіцянку

Коли іноземець хоче придбати нерухомість, він може подати заявку на т.зв обіцянка. Це ліцензійна обіцянка. Для отримання обіцянки необхідно подати заявку. Гербовий збір із заявки на обіцянку становить 98 злотих. Отримання обіцянки не звільняє від обов’язку отримати дозвіл. Обіцянка дійсна протягом одного року з дати її видачі. У документі визначено умови, які необхідно виконати для отримання дозволу. Якщо іноземець їх дотримується, міністр не може відмовити у наданні дозволу, якщо не змінилася фактична ситуація, яка має значення для вирішення справи. Слід зазначити, що отримати обіцянку набагато дешевше і, наприклад, перед участю в аукціоні нерухомості це набагато вигідніше рішення.

Autor: Aplikant radcowski Wiktoria Lach