EKSMISJA – JAK POZBYĆ SIĘ NIECHCIANEGO LOKATORA?

Każdy z nas choć raz w życiu miał styczność z umową najmu. Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. Ulega ona rozwiązaniu wskutek upływu terminu, na jaki została zawarta albo poprzez jej wypowiedzenie. Co jednak zrobić w sytuacji gdy jesteśmy wynajmującymi, a lokator mimo upływu terminu obowiązywania umowy nie chce opuścić lokalu? Co grozi nam za wyrzucenie najemcy na tzw. bruk?

Aby nie zadawać sobie tego rodzaju pytań warto już na etapie konstruowania umowy odpowiednio zabezpieczyć swój interes, jako wynajmującego. Dobrym sposobem na to, by ustrzec się długotrwałych problemów związanych z uciążliwym lokatorem, który nie chce opuścić naszego lokalu jest umowa najmu okazjonalnego. Odpowiednie zapisy w niej zawarte, w bardzo wysokim stopniu zabezpieczają interesy wynajmującego, obligując najemcę, do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W ten sposób, w przypadku zwłoki w spłacie czynszu lub nagannego zachowania najemcy, wynajmujący nie musi zastanawiać się, jak pozbyć się lokatora który nie płaci. Umowa najmu okazjonalnego pozwala właścicielowi wszcząć postępowanie egzekucyjne od razu – z pominięciem procesów sądowych, a co ważniejsze – bez konieczności oczekiwania na lokal zastępczy od gminy.

Jednak co w sytuacji gdy interes wynajmującego nie został należycie zabezpieczony w chwili podpisania umowy? Czy wynajmujący może wyprowadzić najemcę z lokalu siłą? Odpowiedź na te pytania brzmi oczywiście nie. Należy podkreślić, iż na wstęp do lokalu właściciel musi uzyskać zgodę najemcy – bez niej nie ma nawet prawa wchodzić do lokalu. Jest to naruszenie miru domowego, a najemca ma nawet prawo wezwać w takiej sytuacji policję. Ponadto za zachowanie istotnie utrudniające innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego grozi wynajmującemu do trzech lat pozbawienia wolności. Wynajmujący nie ma prawa z użyciem siły wyrzucić lokatora z mieszkania, nawet niepłacącego czynszu.  W celu skutecznego usunięcia niechcianego lokatora powinniśmy wytoczyć sprawę sądową o eksmisję z mieszkania. Należy wyróżnić dwie sytuacje, w których konieczna okaże się eksmisja lokatora:

1. lokator nie chce opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy zawartej na czas określony,
2. wynajmujący wypowiedział umowę, a lokator mimo to nie opuścił mieszkania.

Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego. W pozwie należy wskazać wartość przedmiotu sporu, którą zgodnie z dyspozycją przepisu art. 23 kpc będzie kwota odpowiadająca czynszowi najmu za okres trzech miesięcy. Do pozwu należy załączyć wszystkie dokumenty potwierdzające okoliczności podnoszone przez powoda, dotyczące zawartej umowy i stanu faktycznego. Opłata sądowa od pozwu o eksmisję wynosi 200,00 zł.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych lokatora, sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Orzekając o tym uprawnieniu – sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: Ustawa), lokalem socjalnym jest lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania przez konkretne osoby lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia lokalu następuje z uwagi na zachowanie eksmitowanego, który w sposób rażący bądź uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu co w konsekwencji czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku bądź jeżeli swoim zachowaniem eksmitowany uniemożliwia wspólne z nim zamieszkiwanie w jednym lokalu. Zgodnie z art. 14 ust. 4 Ustawy sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 573 i 1981) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

W sytuacji, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego, sąd orzeka o nakazie opróżnienia lokalu bez prawa do lokalu socjalnego.

Polskie prawo zakazuje eksmisji na bruk. W przypadku wykonania wyroku eksmisji w którym sąd nie orzekł o prawie lokatora do lokalu socjalnego, komornik usunie lokatora do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego lokatorowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże lokatorowi tymczasowe pomieszczenie.

Należy zaznaczyć również, że art. 16 Ustawy zabrania wykonywania wyroków nakazujących opróżnienie lokalu w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego wyłącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ochrona ta nie obejmuje osób, w stosunku do których orzeczono eksmisję z powodu znęcania się nad rodziną lub wykraczania w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Osoba taka zatem może zostać w każdym czasie usunięta do schroniska, noclegowni lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Okres ochronny nie dotyczy osób, którym wskazano lokal, do którego ma nastąpić eksmisja, a więc ochroną taką objęty jest dłużnik, któremu gmina wskazała pomieszczenie tymczasowe, albowiem nie jest on lokalem.

Jeśli dana osoba nie spełnia kryteriów do przyznania jej lokalu tymczasowego, komornik ma prawo do zwrócenia się do gminy z prośbą o wskazanie pomieszczenia, do którego ma zostać eksmitowany dotychczasowy lokator. Wykonanie eksmisji ulega wówczas wstrzymaniu. Wstrzymanie trwa do momentu wskazania pomieszczenia. Za pomieszczenie tymczasowe można uznać pomieszczenie, które nadaje się do zamieszkania. Musi zatem spełniać warunki dotyczące m.in. ogrzewania, braku zawilgocenia, możliwości gotowania posiłków, oświetlenia oraz dostępu do wody. Jeśli eksmitowany lokator nie ma prawa do pomieszczenia tymczasowego, istnieje prawdopodobieństwo, że eksmituje się go do placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Odpowiedzialność za wskazanie tej placówki spoczywa na gminie. Miejscami tymi mogą być np. noclegownie lub schroniska.

Po przekazaniu przez wynajmującego orzeczenia sądu nakazującego eksmisję do komornika – komornik powinien wyznaczyć termin określający, do którego momentu lokator powinien dobrowolnie opuścić mieszkanie. Jeśli lokator nie zastosuje się do tego i po wyznaczonym terminie nadal będzie zajmować lokal, komornik może podjąć wszystkie niezbędne czynności mające na celu usunięcie go z mieszkania, w tym użyć środków przymusu. Komornik w takiej sytuacji winien skorzystać z pomocy policji.

Najemcy przysługuje prawo złożenia skargi na czynności, których dokonuje komornik. Warto zaznaczyć, że w przypadku wniesienia skargi na komornika, postępowania egzekucyjnego ani wykonania czynności nie wstrzymuje się. Ze względu na to ważne jest zawarcie w skardze wniosku o wstrzymanie dokonania czynności lub zawieszenie postępowania egzekucyjnego.

Jeśli lokatorzy zajmują dany lokal, mimo że nie mają do tego prawa, powinni płacić na rzecz właściciela lokalu odszkodowanie. Wynosi ono równowartość czynszu, jaki właściciel lokalu mógłby zyskać z wynajmowania go innym osobom. Jeśli uzyskane odszkodowanie nie pokrywa strat, które ponosi właściciel, możliwe jest domaganie się dodatkowego odszkodowania uzupełniającego.

Autor: Aplikant radcowski Wiktoria Lach